Les associés d’une société civile immobilière jouissent de nombreux droits, mais doivent aussi répondre à de nombreuses obligations. La plus importante d’entre elles est la contribution aux dettes de la société. On la connaît également sous l’appellation « responsabilité ».

A ce titre, quelle est l’étendue de la responsabilité des associés d’une SCI ?

Le législateur prévoit que les associés « répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social ».  En effet, chaque associé de SCI doit contribuer aux pertes. Cette contribution personnelle est sans aucune limite. Cela signifie, que contrairement aux associés de SARL ou SAS par exemple, un associé de SCI expose son patrimoine personnel. Il peut être contraint de rembourser des dettes sociales impayées.

Contrairement à la SCI qui est une société civile, les associés de société commerciale, ont l’écran de la personne morale. La limitation de la responsabilité existe. Ce n’est pas le cas en SCI par le caractère civile du pacte.

Pour information, un associé de société civile doit obligatoirement contribuer aux pertes et au passif social (s’il y en a). Aucune clause des statuts ne peut venir supprimer cette obligation. Le créancier peut toutefois renoncer à son droit et ne pas poursuivre individuellement les associés (ce cas de figure est plutôt rare puisque les principaux créanciers sont les banquiers dans une SCI).

Pour constituer une SCI il faut au moins 2 associés. Ceux-ci détiennent chacun un certain nombre de parts sociales, c’est ce taux de participation au capital social qui détermine leur quote-part de contribution au passif social. Ce taux dépend des apports effectués par chaque associé (le plus souvent, apport en numéraire).

En pratique, les statuts de la SCI doivent obligatoirement recenser tous les apports effectués (qui peuvent être en numéraire et/ou en nature) ainsi que le nombre de titres attribués à chaque associé. L’associé apporteur en industrie détient la même participation que l’associé qui a effectué le plus faible apport d’argent ou de bien.

La responsabilité des associés d’une SCI est indéfinie, mais elle n’est pas solidaire. Ainsi, les créanciers qui veulent poursuivre ces derniers doivent le faire à proportion de leur participation dans le capital. A la différence d’une société en nom collectif (par exemple), les créanciers ne peuvent poursuivre qu’un seul associé et lui réclamer l’intégralité de la dette.

Dans une SCI, lorsqu’un associé exerce son droit de retrait, il reste tenu des dettes sociales contractées et devenues exigibles avant son départ. Toutefois, s’il a donné des garanties personnelles, sa responsabilité peut être engagée pour des faits ultérieurs (prêt, crédit-bail…). Cependant, un nouvel associé de SCI ne peut répondre des dettes sociales exigibles antérieurement à son arrivée dans la société.

Le code civil prévoit également que la responsabilité des associés de SCI est subsidiaire. Ainsi, les créanciers de la SCI ne pourront se retourner contre les associés pour obtenir le paiement de leur créance, qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la SCI. (ce n’est qu’en cas de défaillance de la SCI que le créancier se doit de poursuivre les associés).

Une simple mise en demeure de la SCI n’autorise pas les créanciers à agir directement contre les associés (le créancier doit avoir été en possession d’un titre exécutoire, et doit saisir un huissier de justice afin d’en obtenir l’exécution).

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