Investir dans l’immobilier, aussi bien pour une habitation que pour une fonction commerciale/professionnelle est un engagement souvent considéré sur du long terme. Une des réflexions à avoir lors d’un investissement immobilier est de connaître et calculer sa rentabilité locative. En effet, se limiter à l’évaluation du rapport entre le loyer annuel et la valeur de marché paraît assez souvent insuffisant. Voici donc nos conseils pour évaluer efficacement un rendement locatif.
SIGMA CONSEILS ASSOCIES (cabinet d’expertise comptable situé près de Lille), vous conseille au quotidien. Le cabinet s’efforce pour ses clients investisseurs en nom propre ou via une société civile immobilière de présenter à l’appui des comptes annuels de ce calcul de rentabilité. Le taux de rentabilité brut est un premier indicateur fiable. Il ne tient pas compte des modalités de financement de l’immeuble loué. Il ne retient pas non plus les risques d’absences de loyer par impayé ou inoccupation du local. De même, est écarté dans ce calcul l’augmentation de la valeur du bien immobilier. Ce taux s’obtient par le rapport entre les loyers annuels (hors charges refacturées) divisés par le coût d’acquisition du bien (prix d’achat et frais de notaire inclus).
Voici le calcul à effectuer pour obtenir un taux de rentabilité net. Il faut déduire les charges dites locatives. C’est-à-dire, la taxe foncière, l’entretien, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt. Enfin, pour obtenir un véritable rendement locatif complet, que l’on appelle souvent « net-net », voici la marche à suivre. Il convient de déduire l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux du calcul. Par contre, il ne faut pas oublier de rajouter ensuite les avantages fiscaux éventuels. On retrouve par exemple, les dispositifs de défiscalisation comme le Pinel ou Censi-Bouvard dans l’immobilier neuf, Scellier ou encore Denormandie dans l’ancien.
La rentabilité nette d’un investissement immobilier d’habitation varie le plus souvent entre 2% et 7%, voire davantage dans certains cas. La performance dépend souvent du type de logement et de son emplacement. Au plus la surface est petite, au plus la rentabilité est généralement élevée. Sur le même principe, au plus les adresses sont « résidentielles », au plus la rentabilité est faible car les biens sont chers. Pour les rentabilités nettes commerciales ou professionnelles, les taux varient assez souvent entre 7% et 10%.
